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【金融】Jリート:低迷、時価が純資産割りこむ「異常事態」…回復の兆しはみえず

2009年02月08日 20:56

【金融】Jリート:低迷、時価が純資産割りこむ「異常事態」…回復の兆しはみえず [09/02/08]

1 :明鏡止水φ ★:2009/02/08(日) 08:45:52 ID:???
 Jリート市場の低迷は深刻だ。上場されているリート全体の現在の価値を示す時価総額
昨年7月以降、組み込まれている不動産の資産価値を合わせた実際の純資産総額を下回る
状態が続いている。これは、すべてのリートが破綻したとしても、投資家はまず損失を
被ることはないという「異常な安値水準」(市場関係者)だ。新興不動産の倒産が相次ぐなど
不動産市況は一段と悪化し、投資家心理も冷え込んでおり、回復の兆しはみえない。

 投資信託協会によると、リートに組み入れられている純資産の総額は昨年11月末で
3兆9769億円。これに対し、リートの取引価格から算出した時価総額は2兆2379億円で、
純資産を大きく下回っている。投信協会幹部は「割安を通り越して売られ過ぎと思うが、
反発の兆しがない」と嘆く。

 最大の要因は、資金調達環境の悪化だ。大半のリートは投資家からの出資に加えて、
銀行から多額の融資を受け物件を購入し、運用している。ところが、金融危機で銀行の
融資姿勢が厳格化し、新規融資や借り換えに応じてもらえないケースが相次いでいる。

 歴史の浅いリート市場では、運用する投資法人自体の信用力が脆弱(ぜいじやく)な
ところも少なくない。

 市場には「政府が政府系金融機関を通じたリートへの支援融資に動くのでは」(金融関係者)
との観測もくすぶる。しかし、金融危機が沈静化し、「新規に不動産物件を取得ができる
状況にならないと回復は無理」(運用会社)との悲観的な見方が大勢だ。



http://www.business-i.jp/news/flash-page/news/200902080002a.nwc
REIT
http://ja.wikipedia.org/wiki/REIT






■「REIT」って何?という人はこちら…
http://allabout.co.jp/finance/realestateinvest/closeup/CU20030725/index.htm
2 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 08:50:36 ID:OeD9VNX6
運営会社の物件ゴミ捨て場だということがバレチャッタカラダロ


25 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 10:57:58 ID:DbMJYzjJ
>>2
大体取得価格が高すぎるんだよな。設立親会社の二流三流物件を、リート投資家に損失被らせて
高値で押し付けるゴミ捨て場。去年のMのAHビルとかがまさにそう。あれはひどかった。


3 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 08:56:10 ID:EHjBYEBN
利回り30%とかあるんだけど
どっか潰れそうなのか


80 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 19:35:18 ID:XV1YEN5W
純資産額は簿価
取引されてるのは時価。

>>3
儲からない物件処分して利回りに回してるんじゃないか?


7 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 09:28:59 ID:vSPpB++W
俺は銀行で不動産評価をしている者だけど。
公表されている鑑定評価に基づく不動産価格と実際の不動産価格とは違うからね。
算定の時期(REITの決算期末)が現在の時点と違うのと、鑑定事務所によっては甘いところがある。
公表されている不動産価格の2~3割引あたりが今の実勢かな。



11 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 09:58:50 ID:ND8U0osf
所詮は他人のお金で好き勝手やって報酬ガッポリ
運用失敗してもゴメンナサイの紙切れ一枚で済んじゃう世界だしね
買う奴がアホだw



26 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 10:59:39 ID:DbMJYzjJ
>>11
会社法の取締役みたいに、不当な利益相反したら個人賠償アリにしておかないと、
本当にゴミ箱だよ。


13 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 10:13:21 ID:12ZBMKvb
金融機関が正常化するまで不動産価格なんか下がり続けるしかない



14 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 10:15:42 ID:U5f4SOFd
そりゃ「儲かる不動産」を赤の他人となる投資家に
販売する理由がないからなw


16 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 10:25:51 ID:nS6NcsBA
リートは単品では売れない不動産をかき集めてパックにしたもの。
とんでもないクズ物件も含まれてる。


17 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 10:29:24 ID:DsJs8cRr
昨年秋の暴落時はすごかったな。
半分以上が配当利回り20%以上とか。
詐欺商品も真っ青の利回りだった。


18 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 10:41:39 ID:rG3deaVT

>これは、すべてのリートが破綻したとしても、投資家はまず損失を
被ることはないという「異常な安値水準」(市場関係者)だ。


日々、物件の価値が下落している中
現時点の時価で資産のデューティルをかけると
大幅な目減りすることは必死だろう

「異常な安値水準」と思って買ったは良いが
実は「割高」であったというのが実際のところだろう




21 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 10:46:48 ID:gh9P2J81
>>18
評価方法が売買事例じゃなくて、収益還元法だから。

不動産の価格が下がってるから、売買事例で評価すると大幅に目減り。
でも、賃料はほとんど下落してないし、空室率も(既存の物件は)上昇してないから、
収益還元法だと割安。

今後、不況で賃料の下落や空室率が上昇すれば、割高になってくんだろうなぁ…。


27 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 11:01:12 ID:CxJQ0QSp
>>21
そうなんだよなあ。むしろこれこそが、リートのある種の「強み」なんだよなあ。
乱高下する転売価格に振り回されず、
土地を利用すれば比較的安定した利益が出ることを示しているんだから。
いずれこの不況で下がるだろうけど、
それは土地の転売投機と違って、一般物価と同じくゆっくり下がっていく。

本当は、リート的な計算法の数字が、
売買価格バブルのときは、投機筋に冷や水をぶっかけて足を引っ張り、
暴落の時は、最低限の保障として引っ張り上げるのがあるべき姿だが、
発足時は、さすがにそうはいかなかったな。


28 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 11:04:30 ID:DbMJYzjJ
>>27
そんでもあなた、リファイナンスできないときの資金繰りの最後の手段としては物件売却も考えないと。
となると、取引市場を無視するわけにはいかない。
いずれにせよ、収益還元法でも収益低下と利回り上昇のダブルパンチで価格は下がる一方さ。


19 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 10:43:48 ID:rG3deaVT

もしも
「異常な安値水準」(市場関係者)
が本当ならば

真っ先に「プロ」と名乗る市場関係者が買って置けば良いだろう
何故買わないのか?

日々、物件の価値が下落している中
現時点の時価で資産のデューティルをかけると
大幅な目減りすることは必死である事を認識しているからだろう







23 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 10:53:20 ID:0yDvqplq
>これは、すべてのリートが破綻したとしても、投資家はまず損失を被ることはないという「異常な安値水準」(市場関係者)だ。

「異常な安値」な訳がないだろ、それが適正価格だw
投資家は、景気悪化で家賃収入などがどんどん減り続け、資本が毀損することを予想してるんだろ。
今の日経平均やTOPIXだってPBR1倍未満じゃないか。
で、実際に赤字企業が続出してる。

>>19
何故買わないのか?

まったくだ。
今の値段が適正だから、買わないだけだよな。

この間REITが1つ破綻したとき、利回りが何10%もあった。
で、実際に破綻した。
やっぱり市場の判断っていうのは正しいんだよ。

これからもどんどん破綻していくんじゃないか。


38 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 11:38:40 ID:VjlFSuV3
>>19
まだ下落するという読みがあるから
資産価値よりも下回るという事態が瞬間的に生まれた
ってことかと。


20 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 10:46:30 ID:CcP3u9BM
そもそも不動産の借主がいなかったら収益なんて出ないんでしょ?


31 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 11:20:42 ID:vSPpB++W
次の決算期の期末評価額はドンと落としてくるよ。
当局が鑑定事務所にも入るようになったから、今まで無茶してた
中堅以下の鑑定事務所も無理はできなくなってきた。



32 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 11:22:41 ID:DbMJYzjJ
大体鑑定士なんて、依頼者の言いなりだからな。
金を出してもらってるんだから気持ちもわかるがなww


33 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 11:23:53 ID:skhcFC/Y
日本綜合地所見れば何も言うことないだろ
PBRが0.1倍以下だったんだから


34 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 11:24:39 ID:vSPpB++W
鑑定事務所でまともなところは日本に2社しかない。
民間のTと財団のNだけ。



36 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 11:32:44 ID:DbMJYzjJ
>>34
あの二つだって、「相対的にまし」というだけで、大概なもんだろ。


35 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 11:26:24 ID:ti3/L2Ck
不動産の時価なんて信用出来ないしw


39 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 11:43:21 ID:yE66XA6o
ミートホープのコロッケみたいになってるから


40 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 11:44:59 ID:R/UBXy7D
最初の上場物件以外はゴミ捨て場確実だしなあ。



41 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 11:46:45 ID:+j55vTxP
株も日経1万4千安定してるときにさんざん割安とか買い煽られたもんだが


42 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 11:48:53 ID:9gS7caxD
空き室率は騰がってるよ

ホワイトカラーのリストラ始まれば
オフィス需要も減るんだし


43 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 11:49:48 ID:zbqX8nEK
バブル期に抵当証券という商品がいろんな会社から発行された。
不動産に抵当権を設定したうえで法務局に許可をもらい発行するので、
担保の裏付けが確保され安心という触れ込みだったが、
実際には担保の評価額の妥当性がチェックされているわけではなく、
過大な金額で設定された抵当権をもとに発行されているケースが多かった。
バブル崩壊で不動産価格が下落すると、大半の抵当証券は担保割れの状態となり、
デフォルトが多発、投資家に被害が出た。
今回のリートは、抵当証券の事例を彷彿させる。
一応合理的な評価に基づき設定され、公開市場で適正な価格形成がなされていると言うが
もともと過熱していた不動産マーケットにおける「市場価格」であり、
前提が崩れれば合理性を失い「異常な安値」となる。
かつての抵当証券が少しだけもっともらしい理屈をまとい、
リートと名を変えただけ。
それが実態ではなかろうか。


44 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 11:51:17 ID:yBvFOFgB
こんなに建てちまって、空き家だらけになるに決まってるだろ。
紙切れの裏に土地がくっついてる事忘れてんじゃねーよ。


45 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 11:52:19 ID:neSVygxz
元々ゼロだったのが見かけ以上の評価をされただけだが
そんなの今始まった話じゃないしな


46 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 11:54:39 ID:KUtafzXM
かんぽの宿をJリートに例えれば
基準総額 2400億円で公募したものが
時価総額 109億円まで下がったのだ。
22分の1ですぜ

Jリートも もっと割り込んでも不思議ではない



47 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 11:56:01 ID:EinSOQB9
今後30年の人口半減でどれだけ不動産が余ると思ってるんだよ


54 :名無し募集中。。。:2009/02/08(日) 12:22:59 ID:eB9Z8ofo
今、賃貸料の高い物件から個人も企業も逃げ出してるのに不動産投資とかアホのすること


56 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 12:47:35 ID:DbMJYzjJ
不動産の時価は変動するもんだということもわかっとらんな。
取得価格=時価なわけないだろ。
そもそも取得時点で親会社の利益分たっぷり上乗せしてるのに。


57 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 12:49:32 ID:pYl510Oc

これからは、人・物・金が西日本へ移動していく。

経済パートナーが米から中へ移っていくからね。

東京の虚業経済が衰退し、東日本は公務員以外は詰む。

不動産投資なんかとんでもない。


59 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 12:59:30 ID:tQLSwz+q
>>57

やや同意。東京住まいだけど変なネット嫌韓中露ウヨクがいないこと
 祈るが最早徐々に露西亜、中国等へ重力が移りつつあると思う.

 徐々にではあるが。

 露西亜を離れたラトビア、エストニア,リトアニアの失業率が
 最大圏というのも笑える

 アメリカの地位相対的低下が徐々に来るな


61 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 13:11:44 ID:zbqX8nEK
>>57
だから大阪が復権するとか、福岡のマンションが有望とか、
そういう話に持って行きたいのかな?


67 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 13:51:59 ID:eTX61+MQ
>>57
米国が弱ってるからロシア中国ってのは短絡的すぎるな。
自民党がダメだから民主党っていうのと同じ思考法。

中国に出張すりゃわかるが、米国よりも酷い状況だよ。
ここ数ヶ月で6万社以上が倒産し数千万人の失業者が出てて
春節以降もどうなるかわからず、政府への不満が激増してる。
ロシアもまた酷い。
何らかの動きはあるだろうが、米国はまだスーパーパワーなのは間違いない。


71 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 14:53:31 ID:CxJQ0QSp
>57
東京都内、山手線内南半分限定の「米系金融バブル」が終わったのには同意。
おまえさんのいう「東京の虚業経済」は、
実は、東京でも霊南坂周辺の数km圏内だけで起きたこと。
米系金融だけが、ひたすらここに一極集中するものだから、
90年代以降の、都内の「南高北低」は異常だった。
90年代東京一極集中の真の主犯は、
実は、日本政府でも大企業でもなく、米系金融機関。
政府や国産企業はこれにひっぱられただけの感がある。
そしてその集中先は、東京でもほんの狭い領域内だけだった。
米系金融が去っていくこれからは、
虎ノ門、赤坂、六本木、麻布、恵比寿などは、
小石川などと同じような、もとの閑静な山手に戻っていくだろう。
汐留や品川の優位性も薄れるだろう。
不動産投資の旨みは無いね。

だが、西日本へ移動するかは微妙だ。
もともと東京と大阪では、バブル崩壊にタイムラグがある。
中国などほとんど関係なかった昭和末のバブルでも、
平成7年の阪神大震災までは、関西ではバブルの残り香があった。
今の差も、単なるタイムラグかもしれん。


62 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 13:11:45 ID:vlLOwxKd
リートもダメでしたか。結局、何にも投資せず スーパーのチラシ見て、一円でも安い物を見つけて、買い物してた オバチャンたちが一番賢かったということか。(笑)


63 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 13:16:48 ID:EWN1T+Jn
Jリート(森ヒルズ)は5%以上の資本コストで資金を調達して、
2%の利回りの物件を親から買ったりしてたからなぁ。




64 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 13:20:13 ID:DbMJYzjJ
>>63
あれで一気に信用失って下がったよな。
1.5流が2流以下になった感じだよ。


65 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 13:20:15 ID:mTu/EhhT
しかしマイナスを示唆するような記事が出るということは、ひょっとして
そろそろ動意づくのかも。


66 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 13:36:22 ID:zJzO8fsu
「回復」って、本当に誤解を招く表現ですね。

不動産価格の長期低落傾向が、不動産関連の金融商品たるJリート上も、
適切に反映しだした、というだけだと思いますが。

純資産と時価総額の差異の解消が、多分純資産のほうの減少として、
調整されるという思惑で、買いが入らない。


68 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 14:05:03 ID:QmxauNTn
証券化前提に建物を建てるような会社は信用しにくいだろ。
なんというか、利回り通りいくはずもないし


72 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 14:54:16 ID:zbqX8nEK
本当に儲かる物件ならリートになんか売らないって。
商業用不動産なんてしょせんババ抜きの世界。
企業がまともに計算したら見合わない投資だよ。
リートなんて外資系の投資銀行の口車に乗って鞘を抜かれ、
ジョーカーをはめ込まれただけのこと。
有名ホテルチェーンだって、自分で建物持たずに
運営だけやってるところが生き残っている。


76 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 19:05:00 ID:E3EVEHRd
>>72
素朴な愚問なんだが、大手ホテルチェーンで自社物件を中心に回してるところなんてあるのか?


81 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 19:40:05 ID:zbqX8nEK
>>76
ないよ。
自前で不動産所有してホテルを経営しようと試みた金持ちは昔から山ほどいたが、
すべて淘汰されてしまい、うまくいった例は皆無に近い。
ホテルにおいては、不動産を自社所有するビジネスモデルは成り立たないのが常識。
リートも同じ。オーナーにはうまみがなく、儲かるのは他人のふんどしで相撲を取ってる
怪しげな自称コンサルタントとかアドバイザーだけだろう。


92 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 20:30:47 ID:DbMJYzjJ
>>81
ていうか、運用会社が利益相反平気なつらしてやってるからな。


73 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 15:28:59 ID:Ltu/ZrIO
株式市場が暴落しても次月から家賃半額にするところはない。
リートがつられて売られまくって暴落してすごい利回りとかになってるんだろ。

買いだ。



75 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 18:54:30 ID:zbqX8nEK
>>73
そう考えてる人が多ければ、こんな暴落にならないんだってば。


86 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 19:54:49 ID:2UW/G4BI
>75
これこそ市場の歪みによる投資のチャンスではないかね?
大人は暴落で勘定合わせる現金が必要で買う余裕無いんでそ?

今後元本割れしても分配金に税金掛からなくなるからキャッシュフロー目当てなら
おいしいので様子を見て秋くらいに全力買いします。


74 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 15:46:46 ID:EWN1T+Jn
50 の元本に 50 の借金で、100 の金を用意する。
次に、実体的価値 80 の物件を 100 で買う。
その後、物件の実体的価値がバブル崩壊と不景気で 20 減る。

最初に時価 50 だったリートは40の損失で、
時価 10(実体価値60の物件と50の借金)になる。

ゴミリートが1年で1/5になってるのはこういう理由。
売られすぎているわけでなく、市場価格は適正。




77 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 19:10:26 ID:eKyrkV0f
これからその純資産価値がどんどん減っていくから
今、価値が低くても別に正常だよな。
これってただの買い煽り記事だよね?w


82 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 19:40:57 ID:q6PZT2hs
Jリーグに見えた


91 :名刺は切らしておりまして:2009/02/08(日) 20:14:25 ID:14qfzi9y
税リーグオワタwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwww


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コメント

  1. FPプランナー | URL | UTTqB9Tc

    不動産はデフレに強いっていうんだけどね~

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