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【裁判/不動産】敷金から修繕費「高すぎなければ有効」 最高裁判決

2011年03月25日 11:39

裁判/不動産敷金から修繕費「高すぎなければ有効」 最高裁判決 [11/03/24]

1 :おっおっおっφ ★:2011/03/24(木) 21:07:27.30 ID:???
 賃貸住宅の敷金(保証金)を返す際、修繕費として一定額を差し引くと定めた契約条項
(敷引=しきびき=特約)は消費者契約法に反するか――。この点をめぐって家主と借り手が争っていた訴訟で、
最高裁第一小法廷(金築誠志裁判長)は24日、「不当に高額でなければ特約は有効」とする判決を言い渡した。

 敷引特約は関西を中心とした商慣習。「消費者の利益を不当に害する契約は無効」と定める消費者契約法が
2001年に施行された後、地高裁段階では特約を無効とする借り手側勝訴の判断が相次いでいた。今回の判決は、
特約そのものは無効ではないと認めた最高裁の初判断で、同種訴訟に影響を与えそうだ。

 争われたのは、06年8月~08年4月に京都市内のマンションの一室を借りた男性が、敷金40万円のうち
特約で差し引かれた21万円の返還を家主に求めた裁判。家賃は月9万6千円だった。

 第一小法廷は、通常の使用による修繕費まで借り手に負担させる敷引特約について、「消費者の義務を
重くするものだが、修繕の必要性や金額をめぐるトラブルを防ぐ意味で不合理とは言えず、借り手の利益を
一方的に害するものではない」と指摘し、一般的な有効性を認めた。

 ただし、借り手側は修繕費に詳しくないことや家主側と交渉力に差があることを考慮し、
「通常の修繕費、家賃額、礼金の有無などに照らして、差し引く額が高すぎる場合は無効になる」と述べ、
額によっては違法となる余地は残した。

 今回の事例については、差し引く額が賃借期間に応じて18万~34万円で家賃の2倍弱から3.5倍強にあたり、
礼金の支払いもなかったとして「高すぎるとは言えない」と判断した。家賃の何倍なら不当に高額になるかという
基準は示さなかった。

 借り手側は「通常の使用によって生じる修繕費は家賃に含まれており、敷金から差し引けば二重の負担になる」と
訴えたが、判決は「特約が成立している場合は、修繕費は家賃に含まれていないとみるべきだ」と退けた。

 08年11月の一審・京都地裁、09年6月の二審・大阪高裁も特約を有効と認め、借り手側が敗訴していた。(延与光貞)

ソース:asahi.com
http://www.asahi.com/housing/news/TKY201103240370.html





2 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 21:08:39.78 ID:wwNg7aSP
シロアリ被害まで敷金で修繕させられた俺はどうなる(涙)


6 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 21:10:52.87 ID:ISy+v7li
特約が成立している場合と言ってるだろ。
契約時によく読めよ



7 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 21:11:36.95 ID:oQPZKTMO
一旦敷金を払った以上はそこから修繕費を負担するのは当たり前じゃね
敷金っていう慣習自体をやめたほうがいいのかもしれないけど。


9 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 21:14:02.59 ID:cWHJHZ6b
家の大家は、家賃62000円で、敷金40万(内敷引15万)
で、65万払えと来た。

家賃の10倍以上だけどやっぱり違法性が高い?


13 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 21:16:41.44 ID:gbOxShVv
>>9
ほとんど悪魔だな。裁判で勝てるわ。まけんな。


15 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 21:18:02.19 ID:vSc+i0+J
>>9
なんだお前
部屋で焚火でもしたんか?

常識的な請求じゃないだろソレw


17 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 21:19:50.82 ID:/bpOkm5N
>>9

広さが分からないから何とも。

その家賃でもファミリータイプの3LDKとか一軒家なら適正でしょ

よって特約あれば有効とかと



33 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 21:32:30.33 ID:KhSOakPm
>>9
広さと使用状況がわからないから答えは無いけど。
修繕の内訳明細で適正かどうかはわかるはず。
大家も色々いるから、もしかして悪徳なリフォーム会社に
そそのかされてるかもだし。
と、ちょっと違うけど保証金返還請求→勝訴経験ありの私。


71 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 22:03:28.61 ID:uOCV6VRm
>>26
お前が死ね。



18 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 21:20:57.86 ID:cO8+g/10
>>06年8月~08年4月に京都市内のマンションの一室を借りた男性が、敷金40万円のうち
特約で差し引かれた21万円

一年半くらいしか住んでねえのに
なんで修繕費で家賃の二ヶ月分以上引かれるんだよ


22 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 21:23:56.01 ID:xaB+NBlw
マンションの共益費からの修繕保険支出を担保したな、この判決www


23 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 21:24:26.23 ID:L6kK4AW8
2DK程度でもまた新規で入居者を募集できるような状態にするにはリフォームやクリーニングで30万程度はかかるよ
風呂なんかボロボロにされたらユニットバスだけで80万はかかる
賃貸に住んでる人間はぜんぜんわかってない


36 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 21:34:45.71 ID:EpMI4F1r
>>23
クリーニングは分かるが、リフォームって何だ?
リフォームは次の客を呼び込む為の改装だろ。
改装費用を前の客に負担させたらオカシイだろ。
風呂をボロボロにされたのなら、個別に対応すべき問題で敷金とはまるで関係がない。
自分が何を言ってるのか分からないなら、書くな。
バカか?


24 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 21:24:37.65 ID:n+W0bx73
マンション解体まで住めば敷金帰ってきて引っ越し代も出る。

ボロアパート渡りで覚えた。


24 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 21:24:37.65 ID:n+W0bx73
マンション解体まで住めば敷金帰ってきて引っ越し代も出る。

ボロアパート渡りで覚えた。


28 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 21:27:30.72 ID:J2ggNqoC
原価厨と同じで実際に経営した事もねぇ世間知らずがゴネまくりだなw

そりゃ不景気にもなるわ。


30 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 21:30:22.50 ID:jWdToRhP
>不当に高額でなければ

何が、どうなら不当かとなるので
結局判決は出してないとまったく同じ事w


31 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 21:31:50.59 ID:zOslnjHK
第三者の業者の明確な見積もり提示が必要とかすればいいだろ

借り手が部屋に損傷を与えておいて弁償しないというのはおかしい。
それが嫌なら、修繕費名目で月々の家賃アップされても仕方ないな


32 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 21:32:12.19 ID:dM/PwjJA
衣食住に教育を金儲けの道具にしすぎ。ライフラインも。


34 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 21:32:46.54 ID:apQwrR+P
ダウンタウンの松本みたいに修繕箇所聞いてずたずたにしてやればいいよ


35 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 21:33:55.76 ID:NaL7Yr+4
>敷金40万円のうち特約で差し引かれた21万円の返還を家主に求めた裁判
>家賃は月9万6千円だった。

京都だと敷金相場はそんなに高いのか。おれの地方だと、
せいぜい家賃にして1~1.2ヶ月分くらいだと思ってた。


37 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 21:34:49.81 ID:t8r0+T2S
短期間しか住んで無いから汚く使ってるとこれ位は請求くるかもね。
5年とか10年住んでたら償却期間過ぎた物が多くなるから払う必要無い事
多いけど。


39 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 21:37:28.17 ID:W5qhr1Qs
賃貸に関してはいい加減法律で明確な線引きをして欲しいよな
敷金礼金は家賃の3か月まで、敷金は退去時全額返還、
更新料、クリーニング代や消毒費、鍵交換費用やそれに準ずるものは請求不可
修繕費は経年劣化分の請求不可とか決まってれば揉めずに済むのに


44 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 21:40:01.66 ID:kKIUpxcD
>>39
契約自由の原則。


53 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 21:45:04.49 ID:W5qhr1Qs
>>44
とはいえ借り手が弱い立場なだけに
ある程度の規制は必要だろ


62 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 21:50:37.11 ID:4d+i6cEh
>>44
契約法の考えが対等で無いと有効でないと今は考えているから契約しました全て有効では無いんだよ


102 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 23:15:00.33 ID:spIyjEeF
>>39
自分でダスキンとかにハウスクリーニング頼んだり
工務店に修繕頼んだりしてみれば家によって料金が
大幅に変わる理由がなんとなくわかる。


41 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 21:38:32.56 ID:NaL7Yr+4
敷金って、退去するときは返してもらえるんじゃないの。
部屋代を踏み倒すやつが多いと、そりゃ多めになるのだろう。
京都あたりは○×△さんが多いだろうからね。


42 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 21:39:17.55 ID:zOslnjHK
ゴネまくりのクレーマー気質の借り手ばかりだから
全国のオーナーは組合でも作って、敷金制度を廃止。明確な賠償規定と
家賃に修繕費の上乗せをすべきだな。


45 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 21:40:10.56 ID:72invDMJ
そこまで綺麗にして貸し出さなくてもいいのに。
最初から汚れていた方が借りる方もプレッシャー無くていいわ


46 ::2011/03/24(木) 21:40:33.60 ID:gIHSO+tp
更新料判決にも影響ありそうだね。

後だしジャンケン、ゴミ賃借人のゴネ得に警鐘を鳴らす良い判決。


57 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 21:46:27.39 ID:kKIUpxcD
>>46
さぁ、どうかな?中立だと思うよ。

今回は第1小法廷、更新料裁判は全部第2小法廷。
また、敷引きは損害賠償の予定だが、「紛争を予防する効果」という
損害賠償の予定の趣旨に沿った存在理由を最高裁が判決のよりどころとしているが、
更新料にはこういう大義名分がない。



66 :46:2011/03/24(木) 21:55:34.72 ID:gIHSO+tp
>>57
いずれも消費者契約法の適用有無でしょ?

いわゆる3要件を満たしていれば、更新料も有効な流れになる筈。


47 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 21:41:23.85 ID:VtdVIFzN
全然汚してないのにフルリフォームの請求きたし(60万)
せっかく世の中が敷引き認めない方向に動いてたのになぁ


48 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 21:41:24.63 ID:SJmldQNd
そもそも原告である借り手はどういうつもりか知りたい
 
  1.特約内容を十分に理解していなかった
  2.特約を納得していないが「後で取り返す作戦」で黙って従うフリをした
  3.契約時には特約に納得していたが、なぜか後から気が変わった
  4.今でも特約に納得しているが、儲け話なら一切の手段を選ばないオラオラ系だ


55 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 21:45:59.64 ID:1lM69MDF
修繕費の明細を明らかにしないうちは無効でいい
自分の過失や清掃費など何も払わないと言っているんじゃない
幾らでもぼったくれる仕組みは無くさないとおかしい


61 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 21:50:11.69 ID:kKIUpxcD
>>55
修繕費の明細を明らかにしても、どこまでが修繕の範囲か紛争になるだろ。
だから、一定額を修繕の損害賠償と予め定める「敷引き」は
「紛争の予防」という観点から合理的理由がある、と最高裁は言っているの。

わかったかな?



60 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 21:49:13.23 ID:UsPq8jEU
請求明細書の義務化、及び第三機間の精査が必要じゃね?
結構一方的なケースも多いはず。

ただ、本当に修繕が必要な場合も少なくない。
次の奴の事を考えて住んでない奴も多いだろ。

滞納が問題になるくらい
賃貸の野郎は馬鹿が多いみたいだし。


63 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 21:50:59.42 ID:EenADed6
個々の事例に照らしてというあいまいなことをいうなら
納得できない人はいちいち裁判しなくてはならなくなる
要するに裁判所はなんの役にも立たない、ということになる
のだが


65 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 21:53:03.92 ID:kKIUpxcD
>>63
>個々の事例に照らしてというあいまいなことをいうなら
>納得できない人はいちいち裁判しなくてはならなくなる

裁判所というのは、個別具体的な事例について個別に判断するところ。
一律に決めて欲しかったら、それは国会が法律で決めること。




64 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 21:52:12.90 ID:SJmldQNd
これ一番の被害者は悪徳法律業者にそそのかされた原告の借り手かも
徒労の挙句、裁判費用で大赤字 信用も失い、踏んだり蹴ったり悲惨すぎる



67 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 21:55:52.63 ID:dM/PwjJA
たいてい、内装業社と組んで高い見積もり書かせて
このくらいかかるから、の世界。自分で張り替えろ。


68 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 21:58:19.38 ID:c9k1Z3wF
判決の論旨自体は合理的なものだけれど

> ただし、借り手側は修繕費に詳しくないことや家主側と交渉力に差があることを考慮し、
>「通常の修繕費、家賃額、礼金の有無などに照らして、差し引く額が高すぎる場合は無効になる」

大家から請求された修繕費が通常の修繕費と比較して高すぎるとどうやって借り手が判断できるのか
不動産屋にでも相談しろということなのか


70 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 22:03:28.20 ID:SJmldQNd
この手の契約無効を訴える裁判で負けた場合
 今後誰もこの札付きの原告を信用して契約締結する人はいないだろう
 後からトラブルになる事は誰でも避けたい 


72 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 22:04:44.88 ID:CiRoUzll
もめるいやだから・・で借り手が返還を請求しなかった敷金(保証金)は大家さんの雑収入?それとも申告しないで良いウヒヒなお金??

教えて税務署さん!!



77 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 22:15:20.02 ID:kKIUpxcD
>>72
敷引き契約のように、退去時に貸主の収入になることが明らかなものは、
契約した時点で、貸主の収入として計上することが、所得税法の通達で出てるんだよwww



73 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 22:07:23.74 ID:kZUapc+r
ガラスを割ったり、畳を焦がしたりして敷金から差し引くのはわかる
だが、きれいに使ってたのに壁紙交換とかタタミ交換、掃除費とかいろいろいちゃもんつけて
敷金のほとんどがかえってこないんだぞ!こんなのありえるかよ!京都の不動産はクソ!!


78 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 22:15:48.27 ID:IKi79JZs
なんつー曖昧判断
裁判所の意味あるの?
10%まで認めるとか具体的にしろよ


79 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 22:17:27.16 ID:dKvDWQk3
敷引っていう名目の礼金だもんなw
礼金としてならそんなもんかと思うが、わかりにくいんだよな。
まぁそれが狙いなんだろうがw
無効判決出してもよかったと思うけどねー。
まぁ名前が変わるだけだけどねw


81 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 22:20:38.94 ID:SJmldQNd

裁判官の心証としては、原告こそ約束を守らない悪質クレーマーに見えたんだろう


86 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 22:25:36.88 ID:kKIUpxcD
>>81

裁判官の心証としては、賃貸借契約に関する裁判なんて、法律論として「つまらない」
裁判なんで、いちいちこんなもの最高裁まで上げてくるな、と思ってるんだよwww




83 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 22:24:18.10 ID:g9hMr6F3
月9万6千円の家賃で、40万の敷金をとるのか関西は!この慣習も問題だろ!


92 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 22:38:25.89 ID:W5qhr1Qs
>>83
敷金2か月礼金2か月だから関西では取り立てて高くない
このケースでは敷金が一般的な敷金+礼金にあたり
特約(敷引)が礼金にあたるので


111 :名刺は切らしておりまして:2011/03/25(金) 00:24:40.50 ID:NI9gqWZj
>>92
よくわからないんだけど、
関西では礼金を二重取りするのが普通ってことなの?


113 :名刺は切らしておりまして:2011/03/25(金) 01:11:12.95 ID:qHUHGZPj
>>111
普通のケースならこの場合礼金が別に設定されてるようなことはないので
二重取りされるということはなく単なる表現の違い
他にも保証金25万、敷引20万(礼金20万敷金5万と同じ)という場合も同様
表記が一定しないので関西の物件は正直分りづらい


84 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 22:24:20.10 ID:FqB2ghZv
逃げ腰の判決と言われても仕方ない内容の気がするな。

まあ、不動産の契約関係は地方によってだいぶ実情が違うから
具体的基準を示すのは難しい上、
現状行われてる慣習を一律違法とは言い難いのもたしかだけども・・

こんな判決出すなら最高裁まで上げるなよと思ったりもする。
いたずらに下級審が混乱するだけ。


85 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 22:25:26.07 ID:Jtf4B6Mi
んだよ
貸す側に有利な判決はムカツクぜ
これ全国に広まって全ての契約書にこの特約が盛り込まれたら・・・って考えると憂鬱になるわ
そこまで考えて判決出したんだろうけどさ


87 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 22:26:36.90 ID:SJmldQNd
今でも特約に心の底では納得しているが、
 儲け話なら一切の手段を選ばないクレーマー系の原告なんだろ



88 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 22:26:46.23 ID:drk+2ZiX
まぁ、無効になる余地があるとすれば、「家賃がバカ高い割に、土地面積が小さく修繕費が低廉な物件」の敷引契約かな。
あるいは、「出ていく前に自分で安く修繕した場合」も気になるところだ。
前者については家賃○ヵ月分みたいな定め方をしていると、結構リスキーかもしれない。


89 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 22:30:55.62 ID:EvaSg+r2
敷引きして且つ通常の基本清掃代取ろうとする家主が多くてホント呆れるわ
個人家主はキチガイ多いから注意しろよ


90 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 22:36:33.58 ID:g7OH+4fK

業界が混乱するので
裁判長逃げたな


93 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 22:39:51.87 ID:kKIUpxcD

最高裁の裁判官が喜ぶ裁判ってのは、
四大法律事務所のエリート弁護士ががっぷりよつで法律論を闘わせている裁判であって、
賃貸借契約のような、
共産党系弁護士(借主側)と街弁(貸主側)が、愚にも付かない法律論を
チマチマした額で争っている裁判なんて、
アホらしいから、最後は個別判断になるような判決しか出さないんだよ。

サラ金の過払いは、法律論が結構ドラステックだったんで、裁判官が思わず飛びついて
過払金の返還を認めただけさwww




96 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 22:40:26.66 ID:zTgsvmry
家主の持ち物なんだから修繕費は家主負担だろ


106 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 23:25:58.45 ID:spIyjEeF
>>96
修繕費は種類による。
経年劣化によるものは家主負担となるけど
ドアを壊したとかペット禁止の所で
ペット飼ってたとかは全額店子負担になる。


104 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 23:16:58.69 ID:EmPoBGJX
家賃や契約時に必要なお金はセットで契約が結ばれるからな。
全部を考慮に入れて需給によって価格が形成される。
敷引無効にしても家賃が高くなるだけ。
それが市場メカニズムだ。


112 :名刺は切らしておりまして:2011/03/25(金) 00:27:20.31 ID:l8JD7kps
>>104
不況だから家賃上げたら逃げられる。
給料の平均が上がらない限りは、全体としては上げられない。


116 :名刺は切らしておりまして:2011/03/25(金) 01:31:57.90 ID:ksQiRRf/
>>104
家賃に上乗せすればいいだろ
やってることは携帯電話料金の実質換算と同じじゃん


105 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 23:22:08.02 ID:8f+R8X65
敷金ある物件ていうだけで俺は避けるね

おれは転居する際、畳の表替え、壁紙の張替え、掃除全般をこちらが選んだ業者にやらせてる
きれいにする前と後はしっかり写真を撮っておくこと
契約書には指定の業者云々書いてあるが一切無視
内容証明でこれこれこう云うことはしたから請求は受け付けないと送る
これで裁判になったことは一度もない


108 :名刺は切らしておりまして:2011/03/24(木) 23:55:38.25 ID:euuS4szK
修繕費を要求される場合は、どこをどう修繕しなければならないのかを明らかに
してもらうための資料として、修繕箇所のビフォーアフター資料を大家に提出し
てもらい、それができないのであれば、要求を拒否しますと言っても問題ない。
その結果として裁判になったとしても余裕で勝てるから大丈夫。


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